Redessiner la ville (1/2)
Bureaux vides, espaces inutilisés. La ville va se métamorphoser !
Hello les plongeurs, voilà la newsletter du Plongeoir #66.
Aujourd’hui on plonge dans un sujet tellement inspirant pour entreprendre : comment réinventer la ville pour qu’elle réponde à nos besoins ?
J’explore pour la première fois aujourd’hui une newsletter en 3 temps de lecture, pour répondre à celles et ceux qui manquent de temps pour lire 15 min :-)
Si tu as 30 secondes pour comprendre de quoi on va parler.
Si tu as 5 min, pour découvrir l’essentiel.
Si tu as 10 min de plus, pour tout comprendre.
Dis-moi ce que tu en penses, c’est super important pour que je m’améliore. Merci !
En attendant, notre partenaire du jour cherche des entrepreneurs pour bâtir la ville de demain. Ils organisent un webinaire le 5/02. Tu es chaud ?
Le partenaire du jour : Urban Odyssey
Urban Odyssey est le start-up studio du groupe immobilier Icade.
Depuis 2019, ils ont accompagné la création et le déploiement de 16 startups comme Domani, Terrio et Nagomya.
Tu veux lancer un projet urbain innovant, mais tu as du mal à passer de l'idée au concret ? Ils t’apportent tout pour te lancer :
Expertise technique et business pour dérisquer le projet en amont
Financement jusqu'à 400k€ (pre-seed/seed minoritaire)
Accès au business d'Icade en te greffant à des opérations immobilières en cours
Accompagnement sur-mesure par l’équipe du studio, mixant expertise entrepreneuriale et immobilière.
Inscris-toi au webinaire “Cofonde une boîte pour réinventer la ville” mercredi 5 février à 13h. Ça va être juste passionnant !
Si ce n’est pas déjà fait tu peux aussi :
Devenir sponsor : Il suffit de répondre à l’email et on en parle.
Rejoindre la communauté Plouf pour rencontrer des associé(e)s, creuser des sujets et lancer ta boîte. On est déjà 120 !
Lire les précédentes newsletters du Plongeoir.
C’est partiiii
Si tu as 30 secondes
Constat 🧐 : Tu connais le gaspillage immobilier ? Les bureaux sont souvent vides, ou peu utilisés. Parfois ils sont trop loin, parfois plus adaptés. D’un côté des logements sont parfois trop grands, de l’autre il en manque beaucoup. Le bâti ne répond plus aux besoins d’aujourd’hui. Le rêve est la ville du quart d’heure : tout est accessible à 15 min, du logement au travail en passant par les loisirs.
Sujet 🤓 : Pour reconstruire la ville sur la ville, il faut redessiner l’usage de chaque bâtiment, chaque espace. Ça s’appelle l’urbanisme circulaire et c’est juste fascinant. Tout est à faire. Alors, prêt à redessiner la ville ?
J’ai co-écrit cette newsletter avec Thibaud Huriez, cofondateur de Nagomya. Il est justement issu du startup Urban Odyssey. Son premier “work village” sera métro Front Populaire à Paris (ligne 12) : 970 m2 avec 6 chalets en bois et en terre crue, collés à un espace naturel d’un hectare. Magique ! Dis-lui si tu veux y bosser, ou si tu penses à d’autres lieux :-)
Merci aussi à l’habituelle Alice Carré-Seemuller, qui m’aide dans l’écriture de ces plongeons.
On plonge ?
Si tu as 5 minutes
Au programme :
Constat : le gaspillage immobilier.
Sujet : l’urbanisme circulaire.
1. Constat 🧐 : le gaspillage immobilier.
Les grandes personnes aiment les chiffres.
2,16 : nombre moyen d’occupants par résidence principale, contre 3,08 en 1968. On a besoin de plus de logements pour le même nombre d’habitants. Il nous en manque des centaines de milliers.
24 000 hectares : surface naturelle artificialisée chaque année pour construire en France. C’est 5 terrains de foot par heure. Oups, on fait autrement ?
170 000 hectares : surface de friches pourtant disponibles. Et si on les utilisait plutôt que de supprimer de la biodiversité ailleurs ?
8 000% : proportion de matériaux supplémentaires nécessaires pour construire plutôt que rénover. Le problème ? Construire du neuf coûte 50 % moins cher.
2/3 : part des émissions de CO2 françaises du bâtiment qui se joue à la construction. Et le bâtiment représente un quart des émissions françaises... Peut-on favoriser la rénovation d’espaces mal utilisés ?
9 millions de m2 : bureaux non occupés en France. Environ 20% de la surface de la Défense est vide. Et si on les transformait ?
30% : occupation moyenne d’un bureau. C’est 20% pour une école. Il faut rendre nos espaces adaptables à plusieurs usages.
Développer la ville du quart d’heure.
Nos villes se sont construites en séparant tous nos moments de vie.
On a construit la ville pour que tu ailles chaque jour dans un quartier d’affaires pour ton travail, et que tu rentres dormir dans une banlieue résidentielle. Pour que tu ailles te balader dans le centre-ville pour la culture. Et que tu te déplaces dans des zones commerciales pour faire tes courses.
On a compartimenté nos activités, comme si tout devait être parfaitement rangé par lieu et moment dans la semaine.
Sauf que tout a explosé.
Aujourd’hui, tu peux télétravailler depuis ta cuisine. Tu peux faire du sport ou recevoir ton panier de légumes au boulot. Tu vas travailler depuis le café de ta salle de sport.
Nos vies sont de moins en moins cloisonnées dans le temps comme dans l’espace. Nos villes doivent être redessinées.
Le rêve d’aujourd’hui, c’est la ville des 15 minutes. Tous les besoins quotidiens sont accessibles à pied ou à vélo en moins d’un quart d’heure. Logement, travail, nourriture, santé, éducation, culture, loisirs.
Ce projet est très puissant, parce que tout le monde s’y retrouve :
Habitants : une vie plus facile et agréable, plus de temps passé pour l’essentiel. Plus de lien social, de rencontres. Parce que les lieux sont partagés.
Société : Moins d’impact carbone par une vie locale et sans voiture. Moins besoin de construire, ou de déconstruire. On optimise le bâti existant.
Business : l’optimisation des espaces améliore la rentabilité. De nouveaux services apparaissent et créent des opportunités.
Pour réussir à développer cet idéal et changer notre vision de la ville, on peut optimiser les espaces, les réemployer, les recycler et même les renaturer.
2. Sujet 🤓 : l’urbanisme circulaire
"80% de la ville de demain est déjà là sous nos yeux, et c'est cette ville-là qu'il va falloir adapter.”
Christine Leconte, co-auteure avec Sylvain Grisot de “Réparons la ville !”
Nous sommes accros au neuf. Mais la ville de demain existe déjà. Il faut penser à transformer l’existant. Construire la ville sur la ville.
Tu vois ce qu’est l’économie circulaire ? Prenons l’exemple d’un produit en plastique, comme un sac de courses :
Le modèle linéaire c’est pétrole > sac plastique > utilisation > incinération.
Le modèle circulaire c’est d’abord de penser à venir avec son propre sac par exemple. C’est aussi de penser à le réparer. Et au pire c’est de le recycler quand il est totalement usé. Mais c’est à tout prix éviter l’incinération (fin du cycle).
Bienvenue maintenant dans l’urbanisme circulaire. Imagine que la matière première est le sol naturel, qu’on artificialise quand on construit.
L’urbanisme classique est linéaire. C’est la construction de programmes neufs dans les champs. On prend des espaces naturels, on bétonne, puis on profite de l’espace. Quand il devient obsolète, ça devient une friche.
Aujourd’hui l’urbanisme devient circulaire.
Il optimise tout dans la ville existante. On peut par exemple réserver le gymnase d’un collège le week-end comme en Isère.
Il réemploie les espaces abandonnés. Comme Climbing District qui a transformé des chapelles désacralisées en salles d’escalade.
Il recycle le terrain des 11 000 friches pour leur donner une nouvelle vie avant de construire ailleurs.
Il rend les espaces à la nature en bout de chaîne. Ce qu’on appelle renaturer.
L’objectif est d’éviter de construire. C’est aussi éviter de déconstruire, pour créer moins de déchets et de pertes d’énergie. Et éviter l’étalement urbain, pour ne pas consommer plus d’espace naturel qu’aujourd’hui.
Et c’est surtout créer du bonheur. Quoi de mieux qu’une ville parfaitement adaptée aux besoins du moment, et où tout est à portée dans les 15 minutes ? Avec du partage, du lien humain ?
Pour creuser inscris-toi au webinaire “Co-fonde une boîte pour réinventer la ville” mercredi 5 février à 13h avec le startup studio Urban Odyssey. Ça va être juste passionnant, et c’est par ici.
Si tu as 10 minutes de plus
Si tu as 10 minutes de plus, je te propose de plonger dans ces enjeux fascinants avec à chaque fois plusieurs inspirations géniales. C’est parti pour une plongée dans l’urbanisme circulaire.
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Optimiser un espace
Avant toute chose, il faut intensifier l’utilisation de nos espaces actuels. Pourquoi construire ailleurs si nos espaces ne sont pas utilisés à fond ?
Optimiser les plages horaires
Il y a tellement d’idées qui existent déjà pour optimiser l’utilisation des bâtiments dans le temps. C’est inspirant :
Les collèges de l’Isère mettent à disposition leurs locaux en dehors des temps de classe. Gymnase, auditorium, salles polyvalentes, tout est réservable. Ce projet s’appelle Salle sur Demande, clin d’œil à Harry Potter.
Ce projet a tellement bien marché qu’il est devenu national, avec Espace sur Demande, une plateforme qui permet de réserver en ligne n’importe quel espace public. Ça paraît tellement logique : des centaines d’espaces publics sont vides en dehors de leur plage d’utilisation. Pourquoi ne pas en profiter plutôt que de construire ailleurs ?
Et il n’y a pas que les espaces publics qui sont sous-utilisés évidemment. On adore l’exemple de l’hôtel du Simplon à Lyon. Une fois le petit-déjeuner débarrassé, il met à disposition sa salle de restaurant au profit des Petites Cantines. C’est un réseau non lucratif de cantines de quartier. Sympa ;)
Tout ça c’est donc de la mutualisation. Un espace profite à d’autres publics à des heures différentes. Pour le même usage.
Optimiser avec de nouvelles activités
Tu peux aussi vouloir utiliser un lieu pour un usage complètement différent de celui qui a été prévu au départ :
La ville de Paris ouvre les cours d’école et de collège au public le samedi pour d’autres activités, en lien avec son objectif de devenir une “ville du quart d’heure”. Il y a des animations d’associations dans ces cours par exemple. Les cours peuvent aussi servir d’îlots de fraîcheur en cas de canicule.
Le Mab’Lab est un resto universitaire qui se transforme en espace de coworking une fois le service du midi terminé. Malin :)
Ça marche aussi pour les logements sous-utilisés : tu peux mettre ta maison à disposition de familles en vacances avec Home Exchange pendant que tu es parti. Mais ton logement peut aussi être utilisé par des entreprises en quête de lieux de réunion ou de formation avec Office Riders par exemple.
Nagomya est un nouveau projet passionnant lancé par Thibaud (qui co-écrit cette news). Son premier lieu est ouvert sur la nature avec des matériaux biosourcés (terre crue, bois,...) au pied du métro 12 parisien. Ils vont accueillir un public pro la semaine, et le grand public le week-end (spectacles, conférences, etc.). La plupart des lieux dédiés aux pros sont fermés aux habitants. Pourtant ça crée du lien social et ça optimise la rentabilité des m2.
Tout ça c’est de l’hybridation. Partager un espace pour des usages différents. Il faut que les lieux soient polyvalents et modulaires évidemment, pour s’adapter à différents publics, et se métamorphoser rapidement.
Optimiser avec le coliving
Tu connais le coliving ? C’est comme la colocation, mais avec une dimension communautaire et du service en plus. Il y a une garantie d’intimité, et il y en a pour tous les âges :
Jeunes en quête de vie en communauté dans les maisons en “cool-living” IvyNest ou les colivings au vert La Casa
Solos en transition chez Compose
Jeunes actifs avec et sans handicap dans les maisons Fratries
Jeunes membres d’une même communauté religieuse avec les colocs Magis
Seniors dans les habitats partagés Domani
Personnes sans-abri et jeunes actifs dans les colocs Lazare
Familles monoparentales dans les résidences Commune
Les colivings sont une optimisation du bâtiment qui bénéficie à tout le monde :
Partager un logement réduit l’isolement, la solitude, et les maladies mentales qui en découlent, et améliore la qualité de vie grâce à la communauté.
Ce qui est top aussi c’est l’attention portée à l’équilibre de vie, et à de plus grands espaces à vivre.
Une personne qui vit seule émet 3 fois plus qu’un foyer de 5 personnes, et plus on partage les logements, moins on a besoin de construire. C’est donc top pour la société.
Optimiser en créant des tiers-lieux
Quand on va jusqu’au bout de l’exercice de mix d’activités dans un lieu ouvert au public, on appelle ça un tiers-lieu. Ils se multiplient partout en France, on en trouve 3 500 sur tout le territoire.
La Cité Fertile de Pantin est super inspirante : tu peux trouver sur un hectare des restaurants, bars, évènements, mais aussi du sport, de la culture, des espaces de travail, des lieux de formation, un potager, une serre, une cour de sensibilisation à la biodiversité. Un vrai lieu de vie.
Si ça t’intéresse cet article de l’Unesco sur les tiers-lieux est génial. J’y ai appris qu’au 17e siècle tout le business se passait dans ce type de lieux ! J’ai bien l’impression qu’on va y revenir, avec des modèles peut être un peu moins alternatifs qu’aujourd’hui.
Le chiffre d’affaires global de ces lieux atypiques était de 882 millions d’euros en 2023 et devrait bondir à 2Md€ en 2025. Par contre 49% du revenu provient de subventions publiques. Leur modèle économique est souvent fragile. Les lieux qui sont portés par des acteurs experts comme Cultplace ou Sinny&Ooko semblent plus solides.
Optimiser lors de transition entre travaux
L’urbanisme transitoire est un sujet passionnant. Comment s’insérer entre la fin d’un projet immobilier et le début d’un autre pour innover ? C’était tout le jeu de Morning quand ils se sont lancés dans le coworking.
Prenons l’exemple de l’hôpital Saint Vincent de Paul (Paris 14e). Il a fermé ses portes en 2011. Il devient aujourd’hui un énorme programme d’écoquartier avec 600 logements, 8 500 m2 de commerces, 5 400 m2 d’équipements publics, 4 100 m2 de culture.
Mais que s’est-il passé en 14 ans ?
Ces projets prennent du temps. Du coup entre 2015 et 2020 le lieu a accueilli “les Grands Voisins”, une des plus grandes occupations temporaires jamais réalisée en Europe :
L’association Aurore y a créé 300 places d’hébergement temporaire dans les chambres de l’hôpital, pour lutter contre l’exclusion.
La coopérative Plateaux Urbains a mis à disposition d’associations, petites entreprises, artisans et artistes une partie des locaux.
L’association Yes We Camp était chargée d’ouvrir le site à la population en proposant une programmation culturelle.
Ces périodes de transition sont de super moyens d’innover pour ceux qui veulent bénéficier de locaux à prix accessibles pour lancer des projets.
C’est gagnant pour tout le monde. C’est une optimisation financière du lieu vide pendant la transition, ça crée du lien social, et on évite de construire ailleurs.
Réemployer un espace
Tu as déjà fait de l’escalade dans une ancienne chapelle, une ancienne église ou un ancien cinéma ? C’est l’expérience de Climbing District qui développe des salles d’escalade dans d’incroyables lieux en ville.
411 édifices religieux sont désacralisés en France, et 326 désaffectés. De quoi remettre l’église au milieu du village ?
Transformer complètement un lieu pour en faire autre chose est la solution quand on ne peut plus “optimiser” l’espace.
C’est une des réponses à la crise du logement. 4 000 opérations de transformation de locaux en logements sont autorisées en France chaque année. C’est 13% des permis de construire.
Ça paraît peu quand on pense à tous les bureaux qui sont vides.
Un chiffre est hallucinant : fin 2022 21% des bureaux dispos en Ile de France étaient libres depuis plus de 4 ans ! C’est 741 000 m2 quand même. Pourquoi ne pas les convertir en logements ? La conversion de bureaux en logements ne représente que 2% des logements créés chaque année en Ile de France.
À Bagneux, le programme Résidence Coeur Meunier a permis de transformer 3 immeubles de bureaux vides depuis 8 ans en 207 chambres étudiantes, 145 appartements, 47 logements sociaux et quelques commerces.
Pour éviter de se retrouver dans la mouise dans le futur, il faut par contre rendre ces transformations modulaires. Que ces lieux puissent devenir adaptables à de nombreux usages pendant leur durée de vie :
Pour les bureaux, Slean propose par exemple des cloisons totalement modulaires pour réaménager simplement et sans travaux. Pas bête.
À Bruxelles, le projet Circular Retrofit Lab a permis de rénover des logements étudiants des années 1970 sur un modèle de conception totalement réversible. Les matériaux utilisés sont démontables et réutilisables, et on peut tout réassembler autrement. Les espaces sont conçus pour évoluer avec les besoins : les espaces de bureau du 1er étage peuvent facilement être convertis en deux logements par exemple.
Recycler un espace
Quand on ne peut plus optimiser ni réemployer un bâtiment existant, on doit faire le deuil du bâtiment et le détruire. Par contre il reste le lieu, le terrain. Cette friche déjà bétonnée ne doit pas rester à l’abandon. Il faut construire ici plutôt que sur un espace naturel vierge.
En 2021, la loi Climat et Résilience a fixé l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à l’horizon 2050, avec un objectif intermédiaire de réduction de 50 % d’ici 2031.
Il ne devient plus possible de construire neuf sur un terrain naturel. Sauf à réaliser en échange une compensation foncière, donc transformer un autre terrain artificialisé en terrain naturel. Tout ça est bien compliqué, surtout pour un aménageur dont le métier est de construire et pas de désartificialiser. Il faut débitumer un parking, dépolluer une friche etc.
Alors on se retrousse les manches et on transforme nos friches en magnifiques projets ?
À Tourcoing, une ancienne filature abandonnée est devenue Plaine Images, un lieu dédié aux industries numériques et créatives. À Ibos près de Tarbes, une ancienne friche commerciale (Usine Bostik) s’est mutée en tiers lieu. À Saint-Arnoult, le site d’une ancienne fromagerie industrielle va accueillir des logements.
Il y a de quoi défricher : Cartofriches, la plateforme de visualisation des friches, recense près de 11 000 friches en France, dont moins de 200 reconverties et plus de 6 000 sans projet de reconversion.
Mutafriches permet d’aiguiller les propriétaires de friches et collectivités entre les 7 projets de reconversion possibles.
Un Fonds friches a été lancé en 2021 pour booster la réhabilitation de friches. C’est important parce que les projets résidentiels ont des coûts de remise en état 2,5 fois plus élevés, à cause des exigences de dépollution.
Renaturer un espace
L’étape ultime du recyclage de l’espace, c’est la renaturation de sols artificialisés.
Si on n’a pas réussi à optimiser un bâtiment, ni à le réemployer pour en faire autre chose, ni à reconstruire un projet sur cette friche…
Alors on peut décider de rendre cet espace à la nature :
À Sevran, la friche industrielle de l’ancienne usine Kodak a été dépolluée puis convertie en zone de nature et refuge de biodiversité.
La plantation de mini-forêts urbaines Myawaki est particulièrement adaptée pour les zones denses et les sols dégradés, comme sur une esplanade bitumée en centre-ville à Sainte-Luce-sur-Loire ou en bordure d’autoroute à Mulhouse.
Il faut par contre faire attention. On pourrait se dire : “mais bien sûr, rendons un maximum d’endroits à la nature”. Mais dépolluer un lieu demande beaucoup d’énergie, y compris fossile. Il vaut mieux utiliser ces lieux pour éviter de construire sur du naturel ailleurs.
Aussi la logique de compensation permise par l’objectif Zero Artificialisation Nette peut avoir des effets de bord importants sur les sols et la biodiversité. Il est possible d’artificialiser un terrain naturel si on en désartificialise un autre. Au niveau comptable, ça peut paraître ok. Mais la biodiversité sera supprimée là où on construit. Et elle ne va pas être rétablie facilement là où on désartificialise.
C’est comme le débat sur les crédits carbone appliqué aux sols. Il vaut mieux réduire que compenser. De plus en plus de monde prône plutôt un objectif ZAB (zéro artificialisation brute) plus ambitieux sur le plan environnemental et climatique. Notamment dans les zones déjà très bétonnées comme en Ile-de-France.
Voilà, c’est terminé pour aujourd’hui. Merci de nous avoir lus jusqu’au bout. Qu’as-tu pensé du format 5 min + 10 min ? Dis-le moi !
Vendredi prochain on se retrouve pour parler des défis pour redessiner la ville. C’est un enjeu fascinant, et les potentiels projets sont quasi illimités ;)
🙏 Énorme merci à Thibaud et à Alice pour la coécriture.
Merci aussi à Pierre et sa super newsletter, il m’aide à communiquer ce contenu au plus grand nombre, notamment par Linkedin.
J’ai deux derniers services à te demander :
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Passionnant ! merci Guillaume !
Passionnant, intelligent et riche, comme d'habitude!