Mettre fin à la précarité énergétique

7 millions de logements à rénover pour un impact social et environnemental massif.

Hello les plongeurs, voilà la newsletter du Plongeoir #102.

Il y a des projets dont on peut débattre. On y croit ou on n’y croit pas. Et il y a ceux qui relèvent de l’évidence.

Un logement classé G qui passe en B, c’est un impact social massif, des émissions de CO2 en chute libre, des emplois, du business. Bref, strike !

Alors on s’y met ?

Mon partenaire du jour est clairement une des plus belles découvertes du secteur. Et ils organisent un webinaire à ne pas louper le 14 novembre :)

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Le partenaire du jour : VASCO

Vasco est une boîte géniale. Grâce à l’épargne d’investisseurs engagés, ils ont déjà financé les travaux de 30 familles qui n’avaient pas les moyens de rénover. Elles étaient bloquées dans la précarité énergétique.

En échange, ils prennent une petite part du logement. Pour que le modèle s’équilibre et se déploie massivement.

Ils organisent un webinaire le 14 novembre à 12h30 pour comprendre comment investir dans la transition énergétique. Ça va être canon et j’y serai.

Tu y apprendras :

• Comment investir dans la rénovation énergétique pour aligner rendement financier, économie de CO2, et impact social.

• Comment fonctionnent les économies d’impôt sur le secteur.

• Quels pièges éviter et comment mesurer son impact.

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Si ce n’est pas déjà fait tu peux aussi :

• Devenir sponsor du Plongeoir : il suffit de répondre à cet email.

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C’est partiiii

Si tu as 30 secondes

• Constat 🧐 : Il y a 7 millions de passoires thermiques en France. Leurs occupants paient 2 fois plus cher que les autres pour se chauffer. 1 famille sur 10 vit en précarité énergétique. Ils n’ont plus les moyens de payer, et encore moins de rénover. Comment on fait ?

• Sujet 🤓 : C’est un vrai cercle vicieux. Les logements ruinent leurs occupants. Donc ils ne sont pas rénovés. Donc ils dégradent toujours plus. Les aides sont peu lisibles et versées très tard. Résultat : ceux qui ont le plus besoin de rénover finissent par renoncer. Leur santé, leur moral, et leur patrimoine se dégradent en silence.

• Défis 🤝 : Des solutions géniales émergent. Vasco rénove en contrepartie d’une petite part du bien. Thermondo est un succès allemand qui s’est développé grâce au modèle de “Chaleur par abonnement”. Regain permet un remboursement des travaux sur les économies réalisées. Upfactor surélève les copros pour financer les rénovations. Des modèles malins, et porteurs d’un vrai impact social !

J’ai coécrit cette newsletter avec Florence Presson, à la fois Adjointe au maire de la Mairie de Sceaux (en charge des transitions) et Coordinatrice du Parcours de Rénovation Énergétique Performante (PREP) pour les 14 communes du Grand Est de Paris. Son expertise est super précieuse !

Merci aussi à l’habituelle Alice Carré-Seemuller :)

Go !

Si tu as 15 minutes

Au programme :

1. Constat : La précarité énergétique doit cesser.

2. Sujet : Le cercle vicieux de la précarité énergétique.

3. Défis : Surmonter le coût de la rénovation.

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1. Constat 🧐 : la précarité énergétique doit cesser.

Les grandes personnes aiment les histoires

Louise a 78 ans. Elle est en pleine forme et vit dans une maison qu’elle a achetée avec son mari en 1969. Ses 3 enfants y ont grandi. À cette époque il était possible de s’acheter une maison, même avec un salaire d’ouvrier. Pas forcément de vacances, pas de restaurant. Mais le plaisir de vivre dans une maison et de profiter de son jardin.

56 ans plus tard, la maison est restée dans son jus. Les enfants sont partis, et le mari de Louise est décédé. Elle vit avec une petite pension et n’a clairement pas les moyens de payer une rénovation. Et puis à cet âge, les banques ne lui ouvrent pas les bras.

Alors à ton avis, quelle est la solution ? Forcer Louise à vendre sa maison ? Laisser son logement se détériorer pendant encore 5, 10, 15 ans ? Quels impacts sur sa dignité ?

Le cas de Louise est classique. Elle ne fait pourtant pas partie de la France la plus pauvre puisqu’elle est propriétaire. Elle vit une vraie précarité. On y met fin ?

Les grandes personnes aiment les chiffres

• 3 900€ / an : Facture énergétique d’une passoire thermique. Plus de 2 fois la facture énergétique moyenne d’un logement (1 851€ par an). Les plus pauvres ne peuvent pas rénover, et ils paient 2X. Chauffe qui peut.

• 8% du revenu pour l’énergie du logement : Seuil au-dessus duquel on dit qu’un foyer est en précarité énergétique. Ça concerne 6 millions de personnes. Le biais, c’est que beaucoup de familles restent sous le seuil de 8% en coupant le chauffage… Et certains ne paient tout simplement plus. 1 million de ménages enchaînent les impayés.

• 1/4 : Part du parc de logement français estimé “passoires thermiques”. On en rénove chaque année, mais il y en a encore 7 millions !

• 6 millions : Tonnes d’émissions de CO2 qui pourraient être évitées chaque année si on rénovait les passoires thermiques en France. La somme des émissions de 750 000 Français.

Quartier de Noisy. Maisons classées G en rouge, F en orange, E en jaune.

Alors, on se chauffe pour un meilleur confort thermique de nos logements ?

Définition

Je t’épargne les définitions légales, ton cerveau nous remerciera. Pour faire simple, la précarité énergétique, c’est 3 critères cumulés :

• Faible revenu. Qui laisse peu de marges de manœuvre.

• Logement énergivore. Classé F ou G. Trop froid, trop chaud, trop humide. Ça coûte une fortune de compenser.

• Hausse des prix de l’énergie. Qui met les familles dans un étau.

C’est clairement la double peine. Ton logement est énergivore, tu n’as pas les moyens de le rénover. Donc il te coûte de plus en plus cher et se dégrade de plus en plus.

Le gouvernement a décidé d’encadrer la location des passoires thermiques :

• Interdiction de louer des logements classés G depuis 2025 et des logements classés F à partir de 2028.

• Interdiction d’augmenter le loyer depuis 2022.

Passoire ou bouilloire ?

Quand on parle de précarité énergétique, on pense tout de suite au froid l’hiver. Mais la passoire peut vite se transformer en bouilloire l’été.

Un logement est défini comme “inconfortable” s’il y fait plus de 30 degrés le jour et 28 degrés la nuit pendant 25 jours par an. Autant de dire que pour des personnes à la santé fragile, ça devient surtout “inhabitable”.

Les vagues de chaleur seront de plus en plus brutales. La précarité énergétique d’été est une nouvelle forme de mal-logement.

Un logement énergivore est le meilleur moyen de mener un ménage à la précarité. Beaucoup de choses sont à inventer. On met notre créativité au boulot ?

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2. Sujet 🤓 : Le cercle vicieux de la précarité énergétique.

Un impact social en chaîne

• Pouvoir d’achat : chaque degré coûte beaucoup trop cher pour les familles touchées. Donc on ne se chauffe pas ou pas assez. Pour un prix déjà beaucoup trop élevé.

• Santé : les maladies respiratoires et cardiovasculaires augmentent fortement avec l’exposition au froid, à l’humidité et aux moisissures. Dans les logements énergétiquement inefficaces, la probabilité qu’un occupant souffre d’un problème de santé dans l’année est largement supérieure. C’est un énorme enjeu individuel, et ça justifie la dépense publique. D’ailleurs la rénovation de l’ensemble des passoires énergétiques permettrait d’éviter des coûts de santé de 10Mds d’euros par an. 7 500€ par an et par rénovation globale de logement énergivore…

• Vie pro et éducation : les problèmes de santé occasionnent des arrêts maladies et des absences scolaires. Qui accélèrent le décrochage professionnel et scolaire.

• Vie sociale : difficile d’inviter des voisins ou d’organiser des anniversaires avec les copines et copains de la classe. L’isolement social est accéléré.

Des logements qui ne sont plus assurables

Les logements vétustes sont plus chers à assurer. 1,7 million de Français ne sont pas couverts par une assurance habitation.

Intéressant : certaines collectivités comme Lille se substituent au marché en proposant aux locataires précaires une assurance habitation abordable.

Des propriétaires précaires ?

En France, l’accession à la propriété est sacrée. C’est un symbole de réussite sociale. 57,7% des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale.

Mais ce qu’on voit quand on analyse ce sujet de précarité énergétique, c’est qu’être propriétaire n’est pas une fin en soi. Encore faut-il réussir à y vivre confortablement !

Il faut pouvoir payer les charges, et ne pas dégrader son patrimoine. Sinon on prend le risque de revendre à un prix inférieur au prix d’achat.

La résidence principale représente 66,6% du patrimoine des ménages propriétaires… mais 81,6% pour les propriétaires les moins aisés. Ils ont très peu d’argent de côté pour se lancer dans la rénovation.

Le patrimoine se dégrade

Le problème quand on est propriétaire, c’est qu’il faut avoir les moyens d’investir régulièrement pour prévenir les risques à venir. Si la toiture est en mauvais état, tu finis avec une inondation à la première pluie torrentielle par exemple.

Et est-ce que tu as déjà entendu parler du RGA ? Le “Retrait Gonflement des Argiles” ? C’est une grosse bombe à retardement.

Comme le changement climatique augmente à la fois les fortes sécheresses et les fortes pluies, les argiles du sol sont poussés dans leur retranchement. Ils gonflent énormément, puis se rétractent tout autant. Et la conséquence ? Les bâtiments se fissurent.

Fissure liée au “Retrait Gonflement des Argiles”. @Groupama

• Plus de 3 millions de maisons sont exposées à un fort aléa RGA en France. Il faut anticiper les travaux de prévention. Sinon… La réparation coûte encore plus cher.

• Les coûts de réparation liés au RGA représentent aujourd’hui 70% du coût des indemnisations des catastrophes naturelles liées aux bâtiments ! C’est fou. Déjà plus d’1 milliard d’euros par an.

Hé, ça va Guillaume arrêtons ce jeu de Calimero, il y a des aides quand même non ?

La saga MaPrimeRenov’

C’est la principale aide publique à la rénovation énergétique des logements. Son année 2025 a été tout aussi mouvementée que celle des premiers ministres :

• 23 juin : Une pause temporaire est décidée, parce que les fraudes explosent autant que les dossiers. Et pour cause : le nombre de demandes a doublé en 1 an !

• 30 septembre : Réouverture du guichet MaPrimeRenov’. Ouf, beaucoup de propriétaires attendaient pour rénover. Après 2 heures, il est fermé de nouveau ! 150 000 connexions en 2 heures, la plateforme est en maintenance. Au final la prime est maintenue pour les ménages les plus précaires, et c’est limité à 13 000 dossiers en 2025.

• 14 octobre : Le projet de loi de finances durcit les conditions d’accès pour 2026. Seules les passoires thermiques resteront éligibles aux rénovations lourdes par exemple.

Des avances et des coûts ingérables

Est-ce que tu savais qu’avant même de rénover, il faut payer pour… savoir si on peut rénover ? Pour obtenir une aide MaPrimRenov’ sur une rénovation globale, il faut se faire accompagner par un “Mon Accompagnateur Rénov” (MAR).

C’est utile pour ceux qui ne veulent pas être laissés seuls face aux entreprises et aux complexités administratives. Mais ça coûte souvent entre 2 000 et 3 500 €. Inabordable pour les ménages modestes.

• Une partie du MAR est remboursée par des aides. 2 000 € pour les ménages très modestes, 1 600 € pour les ménages modestes.

• Mais ça ne paie pas tout, et il faut avancer les frais. L’aide arrive après. Il faut payer pour voir, avant souvent de finir par renoncer. Beaucoup en ont mar. Ceux qui ont le plus besoin de rénover sont ceux qui ne peuvent pas avancer.

Il faut trouver le moyen de rénover coûte que coûte ces passoires. Un logement rénové prend de la valeur, la capacité d’épargne des ménages augmente, la santé va mieux. Tout change !

Alors, qu’est-ce qu’on fait ?

3. Défis 🤝 : Surmonter le coût de la rénovation.

Tout le monde souhaiterait vivre dans un logement plus confortable, plus économe et mieux valorisé. Mais il faut avoir les moyens de payer la rénovation.

Il existe beaucoup d’aides pour financer les travaux. Mais elles sont peu lisibles, souvent insuffisantes et versées a posteriori. Le solde à financer reste inaccessible pour énormément de personnes touchées par la précarité énergétique.

Il existe tout de même beaucoup de prêts possibles, pour pouvoir avancer les travaux :

• Prêt à taux zéro sans conditions de ressources : l’éco-PTZ (maxi 50000 €)

• Prêt hypothécaire : le Prêt Avance Rénovation sans conditions de ressources, et son petit frère le PAR+ sans intérêt pour les ménages modestes (maxi 50 000 €)

• Et les prêts classiques proposés par les banques.

Mais il faut aller plus loin encore. Alors voilà des inspirations passionnantes à creuser pour s’inspirer et inventer !

Vasco

Quand un ménage ne peut plus emprunter et n’a plus d’épargne, Vasco devient une opportunité très intéressante.

Le principe est simple. Financer la rénovation en échange d’une part du bien, calculée sur la valeur future après travaux.

Prenons un exemple. Vasco finance 50 000 € de rénovation d’une maison grâce à l’épargne d’investisseurs comme toi et moi. Ils deviennent propriétaires de 20 % du logement. Le ménage peut décider de vendre quand il veut, et Vasco récupérera sa part à ce moment-là.

Pourquoi c’est intéressant ? C’est un strike pour tout le monde :

• Pour la famille : un logement plus confortable, une meilleure santé, des factures d’électricité diminuées en moyenne de 70 euros par mois. Le tout sans débourser un centime. Ok Guillaume, mais ils perdent une part de leur patrimoine ? Oui, sauf que les 80% restants prennent de la valeur après rénovation. Malin !

• Pour Vasco et les investisseurs dans leur foncière : un superbe modèle économique grâce à la montée en puissance de ce capital immobilier, et une croissance rapide. Ils visent 9% de rendement. Tout le monde est aligné pour les voir grandir :)

Malgré les doutes au départ (“Les Français n’abandonneront jamais la propriété !”), Vasco a reçu 1 200 demandes de financement au 3ᵉ trimestre 2025, pour 60 M€ de travaux... Le modèle plaît beaucoup et on démarre tout juste !

Hervé Degreve, cofondateur de Vasco

En me baladant sur leur site, j’ai aussi pris conscience de tous les cas particuliers des clients qu’ils accompagnent :

• Une personne trop âgée pour s’endetter, et une petite retraite.

• Un achat immobilier, puis une mauvaise surprise sur le montant des travaux plus importants que prévu.

• Un héritage, mais l’incapacité d’investir pour rénover.

• Une copropriété qui vote un investissement majeur. Mais un copropriétaire en difficulté qui n’a pas les moyens de payer sa part.

• Une propriétaire qui loue un appartement. La loi change, il faut le rénover pour pouvoir continuer à le louer. Mais elle n’a pas les moyens d’investir.

C’est passionnant ce modèle non ?

Si ça t’intéresse, n’oublie pas de t’inscrire au webinaire qu’ils organisent le 14 novembre à 12h30 pour tout comprendre.

Thermondo

Thermondo est une boîte allemande super inspirante qui est née en 2012. Elle a été lancée par Philipp Pausder.

Philipp a pensé ce projet parce que le process de rénovation énergétique était un vrai casse-tête : devis opaques, artisans rares, aides publiques illisibles, coût d’entrée énorme pour changer de chaudière ou installer une pompe à chaleur.

Bon, on a quand même l’impression que ces enjeux restent d’actualité en France non ?

L’idée de Thermondo a été d’industrialiser et simplifier la rénovation énergétique du chauffage.

1. Ils ont digitalisé et simplifié tout le parcours client : un audit énergétique, un devis clair. En moins de 10 minutes, un ménage peut savoir combien il économisera et ce qu’il paiera.

2. Ils internalisent tout. Ils installent les pompes à chaleur, font la maintenance. Ils ont plus de 1 500 techniciens en interne ! Résultat : ils peuvent maîtriser la qualité, créer de la confiance et des économies d’échelle.

3. Ils inventent le modèle de “Heat As A Service”. Le client ne paie pas sa pompe à chaleur (ou chaudière à condensation), il paie une mensualité sur 10 ou 15 ans qui comprend tout, de l’installation à l’entretien. Il n’y a rien à avancer !

En 13 ans, Thermondo a installé plus de 60 000 systèmes de chaleur performants, pour plus de 150 000 tonnes d’émissions de CO2 évitées chaque année. Cool non ?

Pourquoi je trouve ça inspirant pour la France ?

• Ils ont supprimé le reste à charge, comme Vasco finalement. Ces modèles de mensualisation sont très malins. Ils ont levé plus de 200 millions d’euros pour financer les projets.

• Ils ont recréé de la confiance en maîtrisant tout de A à Z. Il y a tellement de subventions que beaucoup fraudent et on finit par entendre qu’une pompe à chaleur ne sert à rien. Alors que c’est surtout une mauvaise pompe à chaleur inappropriée, mal installée et mal entretenue qui ne sert à rien :)

• Ils ont créé plus de 1 500 emplois !

Regain

Regain, c’est une idée un peu folle que j’aime beaucoup. Dire aux familles : “On rénove votre logement, et vous rembourserez les travaux uniquement sur les économies d’énergie que vous ferez”.

Pourquoi c’est intéressant :

• Ça force la confiance. Il y a un alignement d’intérêt, une garantie de succès. Si ceux qui font les travaux font mal leur travail et qu’il n’y a pas d’économies d’énergie, ils ne seront pas payés.

• Il n’y a rien à avancer pour les ménages. Si ça marche, c’est clairement une explosion possible du nombre de rénovations énergétiques et un impact social et environnemental massif.

Ce projet est collectif. C’est en fait un consortium accueilli par Grand Paris Grand Est. Ils ont rénové 12 maisons sur 36 mois pour tester le modèle. L’objectif est de lancer ensuite 1 500 rénovations d’ampleur en 5 ans.

Il y a des boîtes pour chaque expertise dans le consortium. Le ménage ne parle qu’à un seul interlocuteur qui est l’opérateur Hellio. Et ensuite le modèle déroule avec plein d’autres boîtes comme Spekty (contrôles chantier), Akéa Énergies (suivi performance énergétique), AXA (assurance), etc.

Upfactor pour les copropriétés

Une bonne idée pour des copros parfois fragiles : créer des m² dans le ciel pour payer les travaux au sol.

C’est super intéressant parce que les logements collectifs vivent de sacrés défis. Dans une copro, la précarité énergétique est due à plusieurs causes :

• Des difficultés pour décider. Si tu as déjà été dans une AG de copro tu connais ;) La rénovation est une décision collective souvent difficile à prendre, surtout quand il y a des inégalités et des intérêts différents (par exemple occupants vs. bailleurs).

• Des contraintes économiques fortes. Les copropriétaires ont souvent du patrimoine, mais peu de liquidités.

• Les choix techniques sont complexes et les gestionnaires de copros sont rarement experts.

Les bailleurs sociaux ont des enjeux différents, mais ils sont de taille ! Ils sont confrontés à un double défi :

• Réhabiliter massivement leur parc : près de 1,8 million de logements sociaux classés G, F et E doivent être rénovés d’ici 2034 sous peine d’être interdits à la location.

• Construire au moins 75 000 nouveaux logements par an. Des projections récentes montrent qu’ils ne peuvent pas se permettre de construire et rénover.

Il y a déjà de beaux acteurs en place, comme Acorus. Qui reste la newsletter la plus lue du Plongeoir en 2 ans :-) Coucou l’équipe !

Ma petite découverte sur le sujet, c’est Upfactor :

• Ils détectent le “foncier aérien” : la possibilité de surélever 1 à 2 étages.

• Ils montent le projet et utilisent la valeur créée par ce nouvel étage pour financer l’isolation, la toiture, les réseaux, la chaufferie…

• Résultat : les copropriétaires peuvent souvent diviser le coût de la rénovation énergétique par deux, sans artificialiser un seul espace au sol. Et en logeant de nouvelles personnes.

Pas bête non ? C’est ce qu’on appelle sortir d’un problème par le haut et pas par le bas. Sky is the limit !

Kyaneos

Pour rénover des passoires thermiques, des SCPI (sociétés qui mobilisent l’épargne) se sont créées pour acheter des logements, les rénover et les louer.

Par exemple Kyaneos a rénové 3 500 logements depuis 2018 grâce à l’investissement de 10 600 épargnants pour 563 millions d’euros.

Vu l’ampleur des travaux à réaliser et des financements à trouver, c’est un modèle utile. Attention par contre. Il ne faut pas que rénover aille de pair avec gentrification, augmentation des loyers, puis exclusion des populations les plus précaires… C’est parfois le cas avec certaines SCPI. Kyaneos se bat pour éviter ça, comme raconté dans cet article.

C’est aussi le combat de Bellevilles, tu peux retrouver notre Plongeon sur eux ici !

Et si la solution venait des territoires ?

Quand tu creuses ce sujet, tu découvres que des acteurs locaux inventent des modèles malins pour rénover, accompagner, et redonner de la dignité aux logements. Partout en France !

Voilà 4 pépites à suivre :

• Les Bricobus des Compagnons Bâtisseurs
  Neuf régions sillonnées par des camions-ateliers remplis d’outils, de bénévoles et de bonne humeur. Leur mission : former et aider directement les ménages à bricoler, réparer, isoler leur logement. Quand on ne peut pas payer, on peut parfois faire soi-même !

• L’asso Locaux-Moteurs (Maine-et-Loire)
  Des habitants formés et rémunérés pour faire du porte-à-porte, repérer les passoires, et aider les voisins à comprendre les aides possibles.

• TZEE – Territoires Zéro Exclusion Énergétique
  Un collectif de collectivités (oui oui tu as bien lu) qui s’est donné comme mission d’éradiquer la précarité énergétique à l’échelle locale. Le Grand Paris Grand Est déploie un parcours de rénovation énergétique performante sur 14 communes. L’idée ? Coordonner tous les acteurs (collectivités, artisans, opérateurs, investisseurs) pour passer à l’échelle.

• Le service public Réno’Mobile (Puy-de-Dôme)
  Une remorque itinérante conçue comme un mini-logement. Elle traverse les villages pour aider les habitants à comprendre les aides, les diagnostics, les devis. La rénovation énergétique devient visible, tangible, accessible.

Et si on arrêtait d’attendre “l’État”, “l’Europe”, “la réforme” ? Il y a des dizaines de projets à lancer dès maintenant sur ce sujet de la précarité énergétique.

Vendredi prochain, on remet le couvert ! On creusera :

• Les enjeux massifs en termes d’emploi et formation de la rénovation énergétique.

• Les idées de projets qu’on peut lancer sur le secteur.

• Comment gérer le confort d’été autant que le confort d’hiver.

• Et bien d’autres surprises. Hâte de lire d’ici là tes commentaires et avis ci-dessous !

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👏 C’est terminé. Merci d’avoir lu jusqu’au bout !

• À qui tu pourrais partager cette newsletter ? C’est comme ça que Le Plongeoir grandit.

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🙏 Énorme merci à Florence et Alice pour la coécriture.

Merci aussi à Pierre et sa super newsletter, il m’aide à communiquer ce contenu au plus grand nombre, notamment par Linkedin.

À très vite,

Guillaume