Kyaneos : en finir avec le mal-logement
L'histoire de Kyaneos est fascinante. Déjà 500 millions d'euros investis pour rénover 5 000 logements dans les petites villes.
Hello les plongeurs,
Il y a des rencontres qui marquent. Jérémie Rouzaud ne suit aucun code. Un ancien trader londonien qui vit en toute simplicité, et qui a progressivement créé le plus gros rénovateur privé de logements en France : Kyaneos.
Vous commencez à me connaître, j’adore ces histoires qui sortent du chemin classique. Vous allez être servis !
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Cette édition fait partie de mon programme “Plongeons portraits”.
Constat 🧐 : Il y a 4 millions de passoires énergétiques. Dans les petites villes, le modèle économique pour les rénover paraît impossible. Et pourtant, une aventure passionnante montre que c’est possible.
Sujet 🤓 : L’histoire de Jérémie est fascinante. Un ancien trader qui se met à investir les territoires pour rénover écologiquement le parc de logements. Kyaneos a investi plus de 500 millions d’euros en moins de 20 ans pour rénover plus de 5 000 logements. 11 000 épargnants comme toi et moi ont investi dans ses SCPI ;)
Ingrédients 👏 : Kyaneos a fait des choix qu’on pourrait qualifier de “contrariants”. Et c’est justement ça qui a fait son succès autant financier qu’écologique et social. Ils ont parié sur le logement des petites villes de moins de 50 000 habitants, avec une frugalité et une approche passionnante.
Tu cherches un investissement de long terme dans l’immobilier qui cumule rendement sain (4.5% - 5,5%, non garanti), et impact social et environnemental massif ?
Je te recommande vraiment d’aller creuser ce que fait Kyaneos.
Voilà leur formulaire de contact. Et exceptionnellement pour Le Plongeoir, c’est leur fondateur Jérémie qui répond à tout le monde ;)
Cet article est un “Plongeon Portrait” du Plongeoir. Les partenaires rémunèrent le Plongeoir pour ce travail. C’est grâce à eux que cette newsletter reste gratuite. Tu peux lire ici comment on les sélectionne.
Si tu as 15 minutes
Au programme :
Constat : Impossible de rénover ?
Sujet : L’histoire géniale de Kyaneos.
Ingrédients : Une stratégie passionnante.
La newsletter sera coupée avant la fin et tu louperas l’essentiel, alors lis-la en ligne ;)
1. Constat 🧐 : impossible de rénover ?
Les grandes personnes aiment les chiffres
4 millions : nombre de passoires énergétiques (DPE F ou G) en France. Il faut rénover ces logements. C’est une urgence autant écologique que sociale.
“80% de la ville de demain est déjà là sous nos yeux, et c’est cette ville-là qu’il va falloir adapter.”
Christine Leconte, co-auteure de “Réparons la ville !”
Mais alors pourquoi c’est si difficile de rénover tous ces logements ?
1 500€-2 000€ : prix moyen du mètre carré dans la plupart des petites et moyennes villes de France.
1 000€ / m2 : coût minimum de rénovation thermique d’un logement. Si le prix des travaux au mètre carré vaut quasi autant que le prix moyen de l’immobilier…l’équation économique est délicate.
Tu as peut-être entendu le 23 avril dernier l’annonce du gouvernement sur les passoires thermiques ?
Ils ont décidé d’assouplir les règles qui interdisent la location des logements classés DPE G, parce qu’on manque de logement. Mais il va bien falloir les rénover un jour non ? Comment on fait si le modèle ne marche pas ?
Et bien c’est cette histoire-là que je veux te raconter.
Kyaneos a discrètement réussi à rénover plus de 5 000 logements en 8 ans, tout en permettant à des investisseurs comme toi et moi d’être rémunérés entre 4.5% et 5,5% /an en moyenne (non garanti).
Ce combat force l’admiration, alors on plonge dans cette histoire ?
2. Sujet 🤓 : L’histoire géniale de Kyaneos.
Saison 1 : de trader à rénovateur.
Jérémie Rouzaud commence sa vie pro comme financier en 2007. Il travaille comme trader dans une banque américaine à la City de Londres, puis comme gérant de sociétés de gestion à Paris pendant 7 ans.
En 2017, il vit une vraie crise de sens. Il manipule des dizaines de millions d’euros sans comprendre l’utilité finale de son métier. Alors il commence par déménager dans le Sud-Est de la France, pour réfléchir à un projet futur.
Au départ, il vit encore avec son salaire parisien. Alors il investit en perso dans de petits immeubles de rapport. Et il est choqué par l’insalubrité moyenne du parc immobilier locatif...
À cette époque, les marchands de sommeil courent les rues. Leur job est simple : dépenser le moins possible pour rénover, découper des grands apparts en « cage à poule ». Et maximiser la profitabilité.
Pour Jérémie qui cherche du sens dans son travail, c’est vite vu. Voilà un combat qu’il peut mener, avec son expérience de financier.
Il crée sa propre société de gestion immobilière en 2018 : Kyaneos.
Son but est clair : collecter l’épargne des Français, et l’investir dans de la rénovation de logement. Il veut à la fois générer du rendement financier, de l’impact social et de l’impact environnemental. Pour ça il crée une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Jérémie réfléchit alors au curseur à positionner. Et ça n’est pas une mince affaire.
Quand tu achètes une passoire énergétique, tu te dis naturellement que ton objectif c’est d’obtenir un DPE A. Mais le problème, c’est que c’est un pari trop difficile d’un point de vue économique.
Je t’explique :
Imaginons qu’on place la performance énergétique sur un curseur qui va de 0 à 100. C’est-à-dire que 0 correspond à une passoire énergétique (DPE G), et 100 à un logement passif (DPE A).
Le coût pour passer de 0 à 100 n’est pas linéaire :
Avec 30% du budget, tu fais 70% du chemin énergétique.
Pour passer de 70% à 100% au niveau énergétique, ça coûtera 70% du budget. Ça pique.
Résultat, Jérémie a un choix. Soit il vise du DPE A partout, mais il ne pourra proposer que 1% de rendement cible aux investisseurs. Il trouvera peut-être 2-3 mécènes motivés, mais ça ne permettra pas de rénover massivement le parc immobilier Français. Soit il fait un compromis.
Jérémie est habité par une mission à grande échelle, il veut trouver une solution pour ces millions de logements insalubres.
Il décide de viser un DPE C ou D, pour pouvoir chercher 5% de rendement financier cible. Et rénover des milliers de logements.
Certains me disent que c’est pire que mieux de proposer un DPE C, parce que plus personne ne fera la rénovation pour passer de C à A. Ils ont raison. Mais je pense qu’il vaut mieux passer de G à C que de rien faire du tout, et l’équation économique du passage de C à A est délicate pour le moment.
Jérémie Rouzaud, fondateur de Kyaneos
Saison 2 : la faillite personnelle
On ne va pas y aller par quatre chemins. Dès 2018, la confrontation avec la réalité du marché est difficile pour Jérémie.
Tous les conseillers en gestion de patrimoine à qui il avait parlé avant de démarrer lui disaient de tenter. Que c’était le bon moment, et que le marché était prêt.
Sauf qu’une fois le projet lancé, tout le monde s’est regardé en chien de faïence :
Un conseiller en gestion de patrimoine : “Fais tes preuves 1 an ou 2 Jérémie, et ensuite on proposera à nos clients d’investir dans ta SCPI sans souci !”
Jérémie : “Mais dans un an ou deux, je serais ruiné ?”
Jérémie se prend une belle claque. Le monde de la finance ne comprend pas l’intérêt d’allier rendement et impact environnemental/social. Son produit n’a pas d’historique, il n’arrive pas à le distribuer.
Les épargnants préfèrent tous se tourner vers les grandes banques plutôt que vers un acteur inconnu basé à Avignon, qui s’est donné la mission de rénover du logement.
Le problème, c’est que créer une société de gestion ne se fait pas avec deux bouts de ficelle.
Avant de toucher le premier euro, il faut obtenir l’autorisation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Et pour ça, il faut beaucoup de prérequis, comme :
– Une équipe complète (2 dirigeants, un gérant expérimenté, et un responsable back-office)
– Une infrastructure technique lourde, pour collecter des fonds.
– Toute la structuration juridique et réglementaire d’une SCPI.
Bref, Jérémie se retrouve à brûler plus de 300 000 euros la première année, alors qu’il ne réalise que 100 000 euros de chiffre d’affaires. Il brûle toutes les économies qu’il avait accumulées dans la finance.
Et en 2019, il frôle la faillite personnelle.
Je devais changer ma voiture qui ne fonctionnait plus. J’appelle la banque pour un crédit. Après analyse de ma situation, ils me répondent que je devrais étudier le dépôt de bilan personnel !
Jérémie
Dans la tête de Jérémie, l’échec n’est pas une option. Et la raison est simple, il est criblé de dettes. Il ne peut pas se permettre d’appuyer sur stop. Même s’il reste une part minime de s’en sortir, il doit s’accrocher. En plus, il ne comprend pas pourquoi ça ne fonctionnerait pas.
Saison 3 : La délivrance.
En 2020 le Covid débarque. Cette période a été très difficile pour beaucoup. Mais bizarrement pour Kyaneos tout s’accélère :
Beaucoup de Français vivent un déclic environnemental. En prenant le temps de réfléchir lors du confinement, beaucoup prennent conscience de l’impact potentiel de leur épargne.
L’immobilier de bureaux n’attire plus autant les investisseurs, puisque tout est fermé. Le télétravail se développe énormément, et les investisseurs cherchent une alternative comme … le logement !
En 2020, la collecte accélère d’un coup pour Kyaneos. C’est assez dingue. Dis-toi qu’ils collectent 1,4 million d’euros en mai 2020, 3,7 millions en juin, puis crescendo jusqu’à 7,8 millions en décembre... Jérémie a bien fait de tenir bon.
En 2021, Kyaneos collecte 90 millions d’euros sur l’année ! Pour une boîte aussi jeune, c’est un choc. Il n’y a encore qu’une douzaine de salariés…
Résultat, tout ça n’est pas de tout repos. Le succès commercial commence même à poser des soucis au niveau opérationnel. On n’est pas dans du digital, on est dans l’économie réelle ! Il faut acheter les immeubles, suivre les permis, les travaux, et même la remise en location.
J’ai déjà du mal à gérer les travaux chez moi, je n’imagine pas devoir déployer 100 millions à 12 personnes sur l’année ;)
Des problèmes commencent à apparaître sur les chantiers, et le TOF, le “taux d’occupation financier” n’est pas très bon au démarrage. C’est le pourcentage de logements qui sont véritablement loués à un temps T, pour faire simple.
Pour Jérémie qui a frôlé la faillite personnelle 2 ans plus tôt, ce défi est un défi de riche ! Mais il sait aussi que ces problèmes de croissance peuvent couler une boîte en quelques mois…
Il décide d’agir dès 2021. Et tu vas voir, c’est une magnifique leçon d’entrepreneuriat.
Saison 4 : Le choix de la raison.
Au lieu de profiter à fond de l’euphorie pour continuer à collecter un maximum de fonds, Jérémie prend une décision radicale. Il inscrit dans ses statuts que la collecte de fonds sera plafonnée à 6 millions d’euros par mois. Si le quota est atteint, les investisseurs sont mis sur liste d’attente et basculent sur le mois suivant.
Résultat : Fin 2022, Kyaneos se retrouve à remplir la collecte du mois de février 2023 !
C’est frustrant pour les clients de Kyaneos qui distribuent la SCPI à leurs épargnants. Mais pour Jérémie c’est une question de pérennité et surtout de respect pour les investisseurs historiques. Et une nécessité pour maintenir l’impact social et environnemental. Il ne faut pas être forcé à acheter n’importe quoi, à rénover n’importe comment. Et il faut avoir le temps d’optimiser les process pour que l’investissement des épargnants génère un rendement correct !
Par contre, ça n’est évidemment pas parce que la collecte est plafonnée que l’équipe reste les bras croisés :)
Ils prennent le temps de recruter rapidement les bonnes personnes. Entre 2021 et 2023, l’équipe passe de 12 à 30 salariés. Pour une boîte qui ne lève pas de fonds, c’est engagé !
Ils investissent sur deux gros axes :
La conduite de chantiers, pour déployer le capital déjà levé plus rapidement, tout en s’assurant d’un impact maximal. Ils travaillent quasi exclusivement avec des artisans locaux, et participent au développement économique des territoires.
On fait travailler l’équivalent de 250 ETP artisans locaux aujourd’hui. Pour nous c’est important en terme d’impact local, et ces artisans ont de l’or dans les mains pour maximiser la performance énergétique des projets.
Philippe, Directeur travaux.
La gestion locative, avec la création d’une filiale “Kyaneos Gestion” et l’arrivée de profils expérimentés. L’équipe prend conscience de la bataille financière qui se joue quand il faut louer les logements. Si on ne veut pas devoir augmenter les loyers, il faut absolument optimiser au max tous les process de changements de locataires, et réduire la vacance locative. Ce sont les transitions pendant lesquelles un logement est vide. Un simple retard d’un mois entre deux locataires, et c’est plusieurs points de rendement de perdus.
Personnellement, je trouve que c’est dans ces moments de vérité qu’on découvre la détermination des entrepreneurs. Pas quand tout est brillant, et qu’il y a des gros titres dans la presse. Ou quand il y a des grosses levées de fonds. Mais quand il faut travailler avec obsession les détails dans l’ombre pour améliorer un modèle. Et qu’on découvre ensuite les résultats…
Justement, parlons de résultats.
Regarde par exemple l’évolution du taux d’occupation financier, ce fameux TOF qu’il faut optimiser pour avoir le moins de logements vides possibles. Et améliorer le rendement sans devoir augmenter le loyer :
2021 : 71%
2023 : 80%
Fin 2025 : plus de 89% :)
Résultat, Kyaneos a pu délivrer entre 4.5% et 5,5% de rendement moyen depuis 2020. C’est beau, quand on voit comme il a fallu pédaler en sous-marin !
Saison 5 : la preuve d’impact.
En 2024, 1 000 appartements sont rénovés dans l’année. 3 par jour. C’est énorme. Autant de familles qui changent de confort, sans changer de loyer. Autant d’émissions de CO2 évitées.
La SCPI Kyaneos est aujourd’hui distribuée majoritairement par l’intermédiaire des banques qui croient en Kyaneos sur le long terme, et à son positionnement véritablement durable. C’est le cas de Crédit Mutuel Arkea par exemple.
Mais tu peux aussi évidemment souscrire par toi-même ici.
C’est assez fou de regarder dans le rétro. Les voilà devenus le plus gros rénovateur privé de logements en France. Comme quoi l’impact peut devenir la norme, non ?
Au global, Kyaneos a investi plus de 500 millions d’euros pour rénover plus de 5 000 logements grâce à 11 000 épargnants. Quasi exclusivement dans des villes de moins de 50 000 habitants.
C’est un parfait alignement d’impact et de business :
Business : Le groupe Kyaneos est une belle boîte de 85 salariés aujourd’hui, qui fait travailler plus de 250 artisans locaux à temps plein. Les épargnants qui ont investi dans les SCPI Kyaneos ont touché entre 4,5% et 5,5% de rendement / an (non garantis).
Social : 5 000 familles vivent désormais dans un immeuble rénové.
Environnemental : Environ 300 000m² rénové sur lesquels les émissions de CO2 ont baissé d’environ 20 kg eq CO2 / m² / an en moyenne. Donc plus de 6 000 tonnes de CO2 diminuées par an selon Kyaneos.
« L’épargne immobilière représente 7 à 8 milliards d’euros par an. Si on redirige une petite partie de cette somme vers des logements à rénover, on peut résoudre le problème social et environnemental des passoires. »
Jérémie
En Allemagne, Vonovia rénove plus de 20 000 logements par an, et en a plus de 500 000 en gestion. Une preuve de plus que ça n’est que le début de l’histoire pour Kyaneos.
C’est fou non ?
Je te propose qu’on creuse les ingrédients qui ont fait le succès de cette aventure.
Et si tu veux te renseigner sur l’épargne Kyaneos, n’oublie pas que pendant quelques jours c’est Jérémie directement qui répond à tous les plongeurs :
3. Ingrédients 👏 : Une stratégie contrariante.
Lorsque Jérémie était investisseur sur les marchés, il s’orientait naturellement vers les stratégies « contrariantes ».
Cette stratégie passionnante a influencé ses choix d’entrepreneur. J’ai repéré 6 choix contrariants.
Choix contrariant 1/6 : Parier sur les petites villes
Kyaneos n’investit que dans les petites villes de quelques milliers d’habitants. Ça paraît étonnant, quand la grosse majorité du marché se joue dans les grandes villes très valorisées.
« Quand j’ai démarré, on m’a toujours répété la même chose. Les 3 règles de l’investisseur immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Mais si tu achètes aujourd’hui sur les Champs Elysées, c’est devenu tellement cher que ça produit peu de rendement. Il faut réfléchir différemment. »
Kyaneos investit dans des petites villes à potentiel, c’est super pertinent au niveau investissement. Mais c’est aussi super pertinent au niveau social. Parce que ce sont souvent les oubliés du système.
Faisons un petit tour de la population Française.
Il y a une première moitié plus privilégiée, qui est propriétaire de son logement. Ils sont globalement à l’abri.
À l’autre bout du spectre, il y a le dernier quart qui loue un logement social. Ce sont les moins privilégiés et l’État essaie de les accompagner.
Et au milieu, on a 25% de la population qui est dans le ventre mou. C’est le 3e quartile de la population, si on suit cette échelle sociale via l’immobilier. Ils sont locataires d’un propriétaire immobilier privé. Et eux, personne ne s’en occupe.
La médiane des revenus des salariés français est de 2 190 € net. Ce 3ème quartile locataire du parc privé a des revenus moyens d’environ 1 700 euros net par mois, et il ne peut pas investir plus de 500 à 600 euros par mois dans son loyer. Surtout dans les petites villes, où les salaires sont plus bas.
Résultat, le revenu possible pour Kyaneos est capé. Ils ne peuvent pas augmenter les loyers parce que le logement a été rénové. Légalement c’est autorisé, mais ils ne le font pas.
Le métier de Kyaneos est donc simple :
Acheter une passoire énergétique qui est louée par exemple 600 euros par mois.
Investir pour tout rénover.
Relouer au même loyer, 600 euros si on suit notre exemple.
L’impact social et environnemental d’investir dans ces petites villes est canon. On a réduit la consommation énergétique et on augmente le confort de ces “oubliés”.
Et la performance financière est pertinente, puisque Kyaneos a obtenu 4.5% de rendement sur des dernières années (non garanti).
Choix contrariant 2/6 : Devenir la seule SCPI à investir dans le logement privé.
Sur plus de 200 SCPI en France, seul Kyaneos est positionné sur le logement privé. Tous les autres sont sur les bureaux, entrepôts etc. Parce que c’est beaucoup plus simple de gérer 1 entrepôt de 10 000 m2 en location que des centaines de logements loués à des particuliers…
Kyaneos a choisi la face Nord. Le désavantage, c’est qu’il est difficile d’y arriver.
L’avantage, c’est qu’on n’est pas embêtés par la concurrence, et qu’on développe une expertise quand on survit qui est inédite.
Kyaneos a développé une expertise unique en France de rénovation de logements privés.
C’est fondamental, parce que c’est ce qu’il manque le plus en France. Un chef d’orchestre de la rénovation énergétique du logement privé. La rénovation doit être un métier, pas un bricolage subventionné :
Les aides comme MaPrimeRenov’ donnent l’impression qu’on peut tous être des experts en rénovation. Mais pour qu’une rénovation énergétique soit efficace et pas contre productive, il faut de l’intelligence métier et de l’expertise…
Par exemple, qui s’y connaît vraiment en structure d’immeuble, ou en coordination optimale du triptyque isolation / chauffage / ventilation ?
En plus un particulier qui loue quelques appartements à tendance à faire des travaux avec une vision plus court terme, et des travaux moins qualitatifs. Donc une rénovation énergétique souvent contre-productive.
Kyaneos s’est structuré avec des profils experts, ça ne s’invente pas.
Choix contrariant 3/6 : Refuser les labels
Les labels ISR “Investissement Socialement Responsable” sont très décriés, accusés de greenwashing. Dans l’immobilier, tu peux par exemple acquérir des bâtiments très énergivores, afficher une trajectoire d’amélioration ESG très très légère, et être labellisé ISR.”
Jérémie a donc fait un choix radical et très intéressant : il refuse ces labels. Donc aujourd’hui 70% des SCPI immobilières sont labellisées ISR. Mais pas Kyaneos, alors qu’ils vont 10 fois plus loin dans l’impact. Parce que Kyaneos ne veut pas rentrer dans ce jeu, et qu’ils veulent éviter de perdre du temps et de l’argent là-dessus.
Et au final, ça n’a pas l’air de poser problème pour distribuer le produit !
Je trouve cet apprentissage intéressant. Il ne faut pas toujours chercher à rentrer dans le moule, s’il n’est pas adapté.
Choix contrariant 4/6 : Refuser la dictature du court terme
C’est une vraie croisade de viser le long terme pour une boîte comme Kyaneos.
Quand tu vends un produit de SCPI immobilière à 4.5%/5,5% de rendement et impact positif, tu auras toujours une SCPI à côté qui dira “Regardez, j’ai fait 8% l’an dernier”. Et cette SCPI captera une grosse part du marché, parce que c’est trop tentant.
Sauf que tous les 3 ans c’est la même musique qui se répète. Ces SCPI qui avaient promis la lune sur une perf référence d’un an se retrouvent le bec dans l’eau. Ils n’arrivent pas à tenir un loyer élevé et les locataires partent. Ou ils avaient réalisé des travaux à la va-vite et les immeubles se déprécient. On n’obtient pas 8% sans tirer sur les coûts et les revenus.
Prenons un autre exemple : les pompes à chaleur. Kyaneos en a installé pour l’équivalent de 7 millions d’euros partout en France. C’est impossible de voir leur rentabilité à moins de 10 ans. Mais pourtant, il faut le faire, donc ils le font.
C’est une évidence de viser le long terme. Mais c’est vraiment dur face à la concurrence permanente de ces produits court-termistes. Alors bravo Kyaneos d’oser viser loin.
Choix contrariant 5/6 : Tout intégrer.
Dans la “Startup Nation”, un indicateur de succès est le chiffre d’affaires par employé le plus haut possible. Ça prouve à quel point tu arrives à automatiser, et à passer à l’échelle.
Jérémie a décidé de faire l’inverse pour la rénovation de logements. Il veut tout intégrer. Pour lui, c’est le seul moyen d’obtenir une performance financière et une performance impact.
Chaque pièce du puzzle est optimisée :
Achat des immeubles : 5 salariés pour éviter les erreurs d’analyse, et acheter le moins cher possible les meilleurs immeubles.
Travaux : 15 experts travaux / maîtrise d’œuvre en interne. Pour garantir une qualité sur le long terme. Et coordonner ensuite des artisans locaux (un équivalent de 250 ETP).
Gestion locative : 35 salariés chez Kyaneos Gestion. Pour éviter toute vacance locative, et maximiser le rendement.
Dépannage & Maintenance : 15 personnes pour s’assurer que les logements restent qualitatifs le plus longtemps possible. Donc, in fine, améliorer la performance globale.
Au départ il n’y avait pas cette dernière équipe maintenance et dépannage. J’adore cette histoire, qui symbolise bien la stratégie de Kyaneos pour tout optimiser.
Dans la plupart des relations locataire / propriétaire, c’est la même chose. Le locataire ne prévient pas qu’il y a un petit souci comme une micro fuite. Ça s’aggrave, et un jour il appelle son propriétaire : “Le plancher s’écroule, il faut intervenir tout de suite”.
Kyaneos a décidé d’embaucher 15 plombiers en interne. Chaque année, ils passent dans un maximum de logements pour faire un check général.
Une fois par an, tu rentres, tu fais la maintenance de la pompe à chaleur, tu vérifies que la VMC fonctionne correctement pour éviter les problèmes d’humidité, tu vérifies que les joints de salle de bain ne sont pas poreux, tu fais un passage caméra dans les colonnes…
Julien, dirigeant du dépannage & maintenance.
Tout ça, c’est de l’entretien. Anticiper les problèmes plutôt que les subir. Ça prolonge la durée de vie de la rénovation, ça évite les ennuis. C’est mieux pour le propriétaire, pour le locataire, pour la planète.
Pareil pour le dépannage. C’est tellement malin. Quand tu es locataire et que tu as un souci de plomberie, tu appelles le plombier et tu sais que :
Il y a de grandes chances qu’il ne vienne jamais, parce que les dépannages ne les intéressent plus tant ils ont de boulot.
Tu vas te faire assassiner sur le prix.
Kyaneos a créé un service de dépannage rapide et à prix fixe, qui fait que c’est gagnant pour tout le monde. Ils ont embauché les plombiers, donc dès qu’un locataire a besoin il peut leur demander de venir.
Comme quoi on peut aligner les intérêts du propriétaire et du locataire.
Choix contrariant 6/6 : Viser la frugalité
Dans l’imaginaire collectif, un investisseur immobilier roule en gros SUV et porte une grosse montre. Jérémie a dès le départ imprimé la culture inverse chez Kyaneos.
Le pari de départ de l’équipe, c’est qu’on peut à la fois produire du rendement financier pour les épargnants, rénover des logements dans des petites villes, et proposer un confort de vie à des milliers de familles.
Ça ne se fait pas sans concession. Il faut pour ça chercher à réduire au maximum les dépenses de Kyaneos. Pour laisser le maximum de fonds aux épargnants, aux travaux, aux locataires.
Certains exemples sont frappants :
Équipe réduite : il y a 85 salariés alors que tout est intégré, de l’achat des immeubles à la maintenance, en passant par l’informatique. C’est rien, pour 500 millions d’euros d’immobilier sous gestion ! Par exemple, tout le système informatique de gestion qui a été développé en interne a été développé par … deux personnes.
Artisans : pour Kyaneos, les artisans de 10-15 salariés sur les territoires sont les plus efficaces. Ils dépensent chaque année environ 25 millions d’euros en travaux, et ils travaillent avec ces acteurs efficaces et frugaux.
Jérémie a capé son salaire : maximum 2x le salaire le plus bas de Kyaneos. Donc 4 000 € / mois aujourd’hui.
“La plupart de nos salariés vont être surpris s’ils lisent ça, ils ne le savent même pas ! Ce n’est pas pour montrer l’exemple que je le fais, mais ma conviction personnelle. Je vis très bien avec mon salaire, et je ne veux pas créer un modèle de leadership déconnecté de la réalité. »
Je suis vraiment impressionné par ce que l’équipe a construit pierre après pierre, sans mauvais jeu de mot :)
En 8 ans, Kyaneos est ainsi devenue l’un des plus gros acteurs de la rénovation en France.
« On ne révolutionne pas le monde, et on est une goutte d’eau dans l’océan du réchauffement climatique, mais si on permet à des milliers de familles de sortir du mal-logement, on aura quand même une petite satisfaction non ?”
Voilà on arrive à la fin de ce plongeon portrait.
Si tu veux te renseigner sur l’épargne Kyaneos, n’oublie pas que pendant quelques jours c’est Jérémie directement qui répond à tous les plongeurs :
J’attends tes retours en commentaires. Qu’est-ce qui t’inspire le plus dans cette histoire ?
Si tu as trouvé cette newsletter utile, partage-la. C’est uniquement comme ça que ce projet grandit. MERCI !
À très vite,
génial ! Je me suis toujours dit qu'il devait forcément y avoir une solution de ce type pour la rénovation des logements, c'est une excellente nouvelle que ça existe ! Si seulement ça pouvait en inspirer d'autres !